Застройщик с опозданием передал жилье по договору долевого строительства, но вовремя прислал уведомление о том, что квартира готова, – правда, не указал конкретную дату передачи. Это защитило его в суде, куда дольщица обратилась за неустойкой. Две инстанции решили, что сроки затянула сама истица. Они учли и то, что она подписала акт приемки-передачи квартиры о том, что претензий не имеет. За дольщицу вступился ВС. Он дал другую трактовку уведомлению и акту и указал, какой закон должны были применить суды.

Застройщики, которые работают по договорам долевого строительства, часто не заботятся о том, чтобы жильё было передано вовремя. Поводов для беспокойства действительно немного. Неустойку, которая грозит за срыв сроков, суды катастрофически снижают, и такая практика носит массовый характер, говорит Олег Хмелевский, юрист BGP Litigation. "Если бы все суммы взыскивались в полном объеме, это очень больно ударило бы по карману застройщиков: цена на недвижимость взлетела бы до небес", – считает он. 

Исключением из такой практики является известное определение Верховного суда от 24 февраля 2015 года № 5-КГ14-131 по иску к компании-застройщику СУ-155. ВС отправил на новое рассмотрение дело, в котором Преображенский суд Москвы без объяснений снизил неустойку в семь раз – при том, что факт нарушения сроков сдачи объекта был установлен. На "втором круге" Мосгорсуд решил взыскать всю сумму. Но сейчас определение ВС применяют нечасто, признаёт Хмелевский. 

Уходить от ответственности стремятся и сами строительные компании – например, уведомляют, что квартира готова, но не указывают конкретную дату передачи. В итоге дольщику приходится отслеживать сроки застройщика, а тот не заинтересован в скорейшей передаче объекта, поясняет Хмелевский. "Между тем известно, как сложно узнать у девелопера достоверную информацию о своем объекте", – отмечает юрист.

Именно такая ситуация сложилась у кемеровчанки Елизаветы Колесниковой*: ей предложили принять квартиру уведомлением с открытой датой, хотя дом еще не был введен в эксплуатацию. Фактически жилье она получила с опозданием, но столкнулась с проблемами, когда решила получить неустойку за задержку в суде. Формально уведомление было выслано в срок, да и в акте приемки-передачи Колесникова подтвердила, что претензий к девелоперу не имеет. Суды по-разному оценили эти факты.

"Нет претензий" – нет и прав?

Договор долевого строительства с ООО «Монтажэнергострой» Колесникова заключила 26 сентября 2012 года. 1-комнатную квартиру стоимостью 1,1 млн руб. ей должны были передать не позднее 1 июня 2013 года, но дольщица получила ключи на два месяца позже, 1 августа. Поэтому она решила взыскать с застройщика 39 978 руб. неустойки и 10 000 руб. компенсации морального вреда.

В компании эти требования сочли безосновательными. Как пояснил в Кировском райсуде Кемерова представитель ответчика, строительство дома завершилось вовремя.14 мая 2013 года истица получила уведомление о готовности передать квартиру, но якобы сама решила с этим не спешить. При этом, вопреки объяснениям застройщика, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию он получил только 26 июля 2013 г., следует из решения суда первой инстанции.

Выслушав стороны, судья Александр Литвин пришел к выводу, что в нарушении сроков истица виновата сама, так как безосновательно отказалась принимать квартиру. Кемеровский областной суд подтвердил этот вывод в своем апелляционном определении. К тому же, заметили суды, истица отказалась от права на неустойку, потому что акт гласит, что у сторон нет претензий друг к другу.

В итоге дело дело дошло до ВС. 25 марта 2016 года кассационную жалобу рассмотрела его гражданская коллегия.

Расположить в хронологическом порядке

Суды не учли важные обстоятельства, обнаружила коллегия ВС под председательством Вячеслава Горшкова. В своем определении она напомнила, что передать объект можно не раньше, чем получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию (ч. 2 ст. 8 закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" № 214-ФЗ). 

Здесь же «Монтажэнергострой» фактически предложил дольщице принять объект незавершенного строительства, ведь разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено лишь через месяц с лишним после уведомления, пришла к выводу гражданская коллегия. Кроме того, в уведомлении не указано, когда именно можно получить квартиру, обратили внимание судьи. Там говорится, что дату компания сообщит дополнительно, но никаких документов на этот счет в материалах дела нет.

Также ВС опроверг вывод нижестоящих инстанций о том, что истица отказалась от права на взыскание неустойки, когда подписала акт о том, что не имеет претензий. Таким образом, гражданская коллегия ВС направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Как говорит Светлана Бурцева, председатель Люберецкой коллегии адвокатов, суды первой и апелляционной инстанций не применили нужный закон, а акта приема-передачи им оказалось достаточно для вывода о том, что истица не имеет к ответчику претензий. Таким образом, они показали весьма поверхностный подход к делу, отмечает Бурцева.

Акт приемки-передачи свидетельствовал лишь о том, что у Колесниковой нет претензий к качеству объекта, – это отвечает существу и цели такого акта, рассуждает Хмелевский. Если речь идет об отказе от неустойки, оговорка об этом должна быть отдельная и недвусмысленная, заключает юрист.