Как правильно оформить соглашение собственника жилого помещения с вселяемым им лицом по порядку пользования жилым помещением? Как отрегулировать в соглашении последующее снятие с регистрационного учета вселяемого лица? И при каких условиях и при какой форме такое соглашение будет действительным?
Вселяем в жилое помещение близкого родственника.
Многие собственники жилых помещений при предоставлении своему супругу или другому близкому родственнику жилья не задумываются о правовых последствиях данного решения. Как правило, происходит постоянная регистрация родственника в жилое помещение, при этом никаких других документов не подписывается.
Рассмотрим правой режим члена семьи собственника проживающего с ним в одном помещении.
Члены семьи собственника вправе пользоваться жилым помещением, принадлежащим собственнику, и быть зарегистрированными в нем по месту жительства без оформления договорных отношений, на основании лишь волеизъявления собственника и того факта, что они являются или признаны членами его семьи.
Кроме того, в силу своего особого статуса (ст. ст. 288, 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ) члены семьи собственника, проживающие вместе с ним в принадлежащем ему жилом помещении:
- приобретают равное с собственником право пользования жилым помещением (п. п. 1, 2 ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ);
- могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (п. 3 ст. 292 ГК РФ);
- несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением (дееспособные члены семьи собственника) (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ).
- не сохраняют право пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с собственником (ст. 31 ЖК РФ), а также в случае перехода права собственности к другому лицу (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Однако положения ст. 31 ЖК РФ о равном праве, солидарной ответственности и прекращении права в силу распада семейных отношений носят диспозитивный характер и могут быть изменены соглашением между собственником и членом его семьи. Если такое соглашение заключено, то «гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения» (ч. 7 ст. 31 ЖК РФ).
Таким образом, для членов семьи собственника соглашение с собственником жилого помещения является правоустанавливающим документом, условия которого имеют приоритета над нормами ЖК РФ. И если соглашением будет установлено, что вселяемый член семьи приобретает право пользования не всем жилым помещением, а только его частью, обязан оплачивать коммунальные услуги и нести другие расходы по содержанию данной части жилого помещения, по сути, это будет означать, что порядок пользования жилым помещением уже определен.
Соглашение собственника с членом его семьи может быть заключено в простой письменной форме, поскольку ЖК РФ иного не устанавливает, но по желанию сторон соглашение может быть заверено у нотариуса.

В случае вселения граждан, не являющиеся членами семьи собственника, они могут быть вселены по договору найма или безвозмездного пользования.
Если собственник намерен сдать за плату постороннему лицу свободную изолированную комнату в квартире, это помещение непосредственно указывается в договоре найма. Соответственно, в определении порядка пользования квартирой в этом случае необходимости не возникает.
Договор найма регулируется гл. 35 ГК РФ, а договор безвозмездного пользования - гл. 36 ГК РФ. Оба договора не требуют обязательного нотариального удостоверения. Рассмотрим подробнее их различия.
Договор найма предполагает передачу жилого помещения не только в пользование, но и во владение других лиц (п. 1 ст. 671 ГК РФ), т. е. подразумевается, что сам собственник переданным жилым помещением пользоваться в период действия договора не может. Поэтому собственник обязан передать нанимателю жилое помещение (его часть) не только в пригодном для проживания состоянии, но и свободным (имеется в виду - от присутствия в нем других лиц) (ст. 676 ГК РФ). Передаваемое жилое помещение должно быть обязательно изолированным (ст. 673 ГК РФ). В отношении переданного жилого помещения (квартиры, жилого дома, комнаты) наниматель приобретает самостоятельное право пользования. Это означает, что он вправе не только проживать в нем сам, но и распоряжаться им в установленных законодательством пределах - с согласия собственника вселять в жилое помещение членов своей семьи, временных жильцов, сдавать его в поднаем (ст. ст. 677, 679, 680, 685 ГК РФ). И даже если собственник в период действия договора произведет отчуждение данного жилого помещения, переход права собственности не повлечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. В соответствии со ст. 675 ГК РФ новый собственник просто станет наймода-телем на условиях ранее заключенного договора найма.
Договор найма заключается на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК РФ).
Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет. По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Собственник может сдать жилое помещение в краткосрочный наем, т. е. заключить договор найма на срок до 1 года. К правоотношениям, возникающим из такого договора найма, правила о вселении нанимателем в жилое помещение других лиц, о преимущественном праве на заключение данного договора на новый срок, и другие, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. ст. 680, 684-686, абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ, не применяются, если иное не предусмотрено договором.
На практике собственники часто отдают предпочтение договору безвозмездного пользования, преимущества которого для собственника заключаются в том, что при минимуме предоставляемых вселяемому лицу правомочий по пользованию жилым
помещением собственник вправе в любое время отказаться от данного договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц {если договором не установлен другой срок извещения о прекращении действия договора). Кроме того, поскольку договор безвозмездный, он выгоден собственникам, пользующимся субсидией на оплату жилья, т. к. его заключение не будет препятствовать ее получению (в отличие от договора найма). По причине безвозмездности договора у собственника также не возникнет обязанности по уплате налога на доход.
Что касается выселения из жилого помещения и снятия с регистрационного учета по месту жительства, то в любом случае при неисполнении этой обязанности жильцом добровольно по условиям договора собственник может осуществить это действие только на основании вступившего в законную силу решения суда о прекращении права пользования гражданина жилым помещением, обязывающего соответствующую Паспортно-визовую службу снять гражданина с регистрационного учета (ст. 35 ЖК РФ, ст. 7 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (в ред. от 2 ноября 2004 г.)

По вопросам найма жилого помещения обращайтесь за консультацией к адвокату Алексею Емельянову (495) 960-69-66