Добрый день, данные действия являются незаконными. Заинтересованная сторона, в частности законный представитель несовершеннолетнего, может расторгнуть данный договор дарения в судебном порядке. Объект дарения, согласно закона, должен быть не заложен, не обременён правами третьих лиц, а также свободен от проживания третьих лиц. В данном случае, в данном объекте недвижимого имущества зарегистрирован несовершеннолетний ребёнок. Соответственно, это является нарушением. Успехов Вам и всего доброго!