Владельцев недвижимости иногда посещают идеи о благоустройстве своего жилища: одному хочется расширить комнату в своей квартире за счет балкона, другому – снести неудобную стену. Но многие забывают, что перепланировка в жилище должна производиться на законных основаниях. В каком именно порядке это нужно делать и какая ответственность грозит за игнорирование требований жилинспекции. 

Вредная самостоятельность

Почти в каждом доме или квартире можно обнаружить следы перепланировки, причем несанкционированной – то есть такой, которую произвели без нужных разрешающих документов. Проблемы начинаются, когда собственник собирается дарить, продавать или, к примеру, приватизировать жилье. Для оформления любой сделки ему потребуется технический паспорт на объект недвижимости, выдачей которых занимается бюро технической инвентаризации (БТИ). Чтобы получить техпаспорт, представителя БТИ потребуется пригласить в квартиру, и можно быть уверенным, что несанкционированная перепланировка не пройдет мимо его внимательного взгляда. В итоге собственник рискует получить нужный документ, в котором будет стоять штамп "самовольная перепланировка" (так называемые "красные линии"). И найти покупателя на такую "проблемную" квартиру будет сложно, да и органы государственной регистрации прав на недвижимость не пропустят такую сделку.

Что же делать? Узаканивать.

Москва не сразу строилась…

Для начала стоит обратиться за консультацией в орган, который отвечает за согласование перепланировок по месту нахождения недвижимости – это может быть отдел капитального строительства при городской администрации, жилинспекция и так далее. К чиновникам нужно принести сам техпаспорт помещения, его поэтажный план и экспликацию. Если все эти документы собственник получил до того, как занялся самодеятельностью в своем жилище, то ему нужно отметить на них все сделанные изменения. Если же таких документов у собственника нет, то он получает их в БТИ, где ему проставят те самые "красные линии", а в жилинспекции помогут разобраться, к какому виду относится перепланировка, каким способом ее узаконить и какие документы для этого нужно собрать. Заодно полезно сделать проект перепланировки – он разрабатывается фирмой или ИП, состоящими в саморегулируемой организации (СРО), которые затем согласуют его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре).

Способов узаконивания самовольной перепланировки в настоящее время существует два. Основной – это ее легализация через суд (ч. 4 ст.29 ЖК РФ). Однако местное законодательство может предусмотреть и административный порядок.

Административный алгоритм

Для согласования перепланировки в этом порядке собственнику необходимо подготовить нужный пакет документов и лично предоставить их в орган, осуществляющий согласование перепланировки. Если лично не получается, можно сделать это через многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ). 

Полный перечень нужных документов указан в ч. 2 ст. 26, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, это:
 – само заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
 – правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии):
 – свидетельство о праве собственности, договор социального найма;
 – выписка из домовой книги;
 – согласие всех собственников помещения (при присоединении в результате перепланировки части общего имущества в многоквартирном доме) или письменное согласие всех членов семьи нанимателя, который занимает жилье по договору соцнайма, на проведение перепланировки;
 – документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после осуществления перепланировки);
 – проект или эскиз перепланировки;
 – договор с проектной организацией (если перепланировка производится по проекту);
 – заключения компетентных органов (СЭС, пожнадзора, Роспотребнадзора, архитектурно-планировочного управления);
 – техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ.

После того, как собственник сдает весь пакет документов, он получает на руки расписку и принимается ждать решения от согласующего органа. На это может уйти до 45 дней. Если по прошествии этого срока хозяин переустроенного жилья получает официальное согласие на произведенные действия – хорошо: в этом случае можно брать акт о завершенной перепланировке и отправляться с ним в БТИ, которое выдаст "нормальный" технический паспорт на объект. И дарение, купля-продажа и все прочее, что владелец планировал сделать со своей собственностью, пройдут без проблем.

Если же уполномоченный орган отказывает, в действие приходит "план Б".

Дела судебные

Когда собственник не согласен с отказом, его следующий шаг – обращение в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии (или, как вариант, с заявлением об обжаловании решения того органа, что отказал в согласовании перепланировки).
Если оспаривается решение отказавшей инстанции, то исковое заявление подается в районный суд по месту жительства, в течение 3 месяцев со дня вынесения акта. Если же суть иска – сохранить жилье в перепланированном состоянии, то заявление подается по месту его нахождения. Перечень документов для суда аналогичен тому списку, который нужен для административного согласования. Главное – не забыть уплатить госпошлину за подачу бумаг в суд.

А дальше скучать не придется: собственнику придется доказывать, что дело его рук не нарушает права и законные интересы других лиц и не угрожает их жизни и здоровью. Скорее всего, суд дополнительно проверит, действительно ли он предпринял все возможные действия, чтобы ему разрешили перепланировку в административном порядке, и все ли СниПы учел. Для проверки последнего пункта суд может назначить строительно-техническую экспертизу. И после того, как суд наконец вынесет решение, документ нужно будет отнести в БТИ для внесения нужных изменений в техпаспорт.

Юрист Европейской Юридической Службы Никита Захаров учитывает и другие тонкости узаканивания: "Наиболее очевидным путем является обращение за разрешением на перепланировку на основании проекта, который под видом потенциальных будет содержать те изменения, которые уже произошли. В данном случае подобная перепланировка, очевидно, будет согласована задним числом, что позволит без каких-либо потерь разрешить ситуацию.Судебное узаконение перепланировки возможно только лишь в том случае, если аналогичное обращение в административном порядке потерпело неудачу, и орган местного самоуправления выдал отказ в согласовании при предварительном обращении, либо при обращении "задним числом". Обращение в суд без предварительного обращения в орган местного самоуправления с высокой долей вероятности повлечет за собой отказ в принятии искового заявления, поскольку разрешение вопросов о выдаче разрешений на перепланировку относится к ведению муниципальных властей, и обращение в суд возможно лишь в порядке обжалования их отказа в этом.

Резюмируя вышесказанное, основные сложности при обращении за узаконением перепланировки таковы -
1. При обращении в административном порядке – соответствие изменений (либо потенциальных, либо уже произошедших) применимым строительных нормам и правилам;
2. При обращении в судебном порядке – необходимость обращения лишь только в том случае, если имеется отказ в согласовании перепланировки от административных властей".

Закон суров, но это закон

Итак, стоит ли узаканивать перепланировку? Ответ однозначный – да. Убедительным примером может послужить прецедент, впервые произошедший в российской судебной практике: в конце 2013 года вНагатинском районном суде Москвы Мосжилинспекции удалось отсудить у собственников квартиру в наказание за незаконный снос несущей стены. Инспекторы еще в 2010 году требовали от хозяина вернуть квартиру в первоначальный вид, но дело дошло до суда. И это неудивительно: Жилищный кодекс говорит о таком развитии событий, если предписания жилинспекции не будут исполняться.
В 2012 году Московская жилинспекция приняла решение о сотрудничестве с Федеральной службой судебных приставов. В результате было решено не пускать за границу тех граждан, которые не исполняют требование узаконить перепланировку. А в прошлом году Комиссия Правительства РФ по законопроектной деятельности одобрила для рассмотрения на заседании кабинета министров законопроект, который введет административную ответственность юридических и должностных лиц за самовольное переустройство жилых помещений. 17 февраля этого года он был принят в первом чтении.

Что касается прочих трудностей при перепланировке, то дополнительную нагрузку испытывают жители городских исторических районов, не стала исключением и столица. По словам генерального директора юридической компании "ЮрПартнерЪ" Антона Толмачева, "занимаясь вопросами переустройства и перевода помещений в центральном округе, приходится еще сталкиваться с тем, что центр Москвы плотно заселен историческими зданиями. И для того, чтобы производить какую-либо перепланировку в таких домах, необходимо положительное заключение департамента культурного наследия, проект приспособления объекта, который должен быть допущен Москомнаследием и многое другое. Таким образом, перепланировка может оказаться продолжительным мероприятием и иногда даже включать в себя многочисленные судебные обжалования. А учитывая, что большая часть жилых домов ЦАО расположена на исторических территориях и в зонах охраны объектов культурного наследия, подобные вопросы возникают у собственников весьма часто".