Компания арендовала у подмосковного комимущества два участка, на одном из них построили многоквартирный дом, а на втором – кафе и торговые помещения. Когда арендатор перестал платить за землю, комитет обратился за долгом в суд. Три инстанции решили, что арендные отношения прекратились в обоих случаях, но Верховный суд нашел в них существенные различия.

В мае 2005 года Комитет по управлению имуществом администрации Пушкинского района Московской области сдал в аренду земельный участок в городе Пушкино для строительства многоэтажных жилых домов сроком на 11 месяцев, который много раз продлевался. Правопреемником по арендным соглашениям стало ЗАО «ЮИТ Московия», а землю разделили на два участка. На одном из них возвели многоквартирный жилой дом, а на втором – кафе с торговыми площадями. В дом начали заселять жильцов, а одно из помещений кафе получил инвестор. Но в 2012 году "Московия" почти не платила за аренду земли, и долг за 10 меяцев составил около 10 млн руб., учитывая пени.

Суды решили применить аналогию

В 2015 году Комитет решил через суд взыскать задолженность и расторгнуть договор аренды земли (дело № А41-58990/2014). Требование о расторжении арендного соглашения Арбитражный суд Московской области оставил без рассмотрения.

Во взыскании арендной платы судья Оксана Кузьмина истцу отказала. Что касается участка с домом, то "Московия" утратила право распоряжаться им и требовать плату за аренду после того, как было зарегистрировано право собственности на первую квартиру. 

Со вторым участком, на котором построили кафе, ситуация, по мнению суда, более запутанная. Кузьмина в решении указала, что такие отношения законом не урегулированы, поэтому стоит применить по аналогии ст. 290 ГК. Эта статья гласит, что собственникам квартир в доме принадлежит на праве общей долевой собственности общедомовое имущество, к которому относится, в том числе, участок под домом. А значит, инвестор, получивший помещение в кафе, приобрел и право собственности на землю под ним – в такой логике судья трактовала аналогичную норму.

Апелляция и кассация решение первой инстанции оставили без изменения. Тогда Комитет обжаловал все три вышеназванных акта в Верховный суд, где обнаружили ошибку в выводах нижестоящих инстанций.

Договор аренды не прекратил свое действие

ВС посчитал, что нижестоящие инстанции неправильно решили вопрос с землей, на которой стоят кафе и торговый центр: в отношении участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду для строительства нежилых объектов, применяется иной подход, нежели с многоквартирными домами, прописанный в п. 3 ст. 552 ГК ("Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости"). 

Согласно этой статье, при продаже от продавца к покупателю перешел не только нежилой объект, но и право аренды участка, на котором он стоит. Если новых собственников несколько, то возникает множественность лиц на стороне арендатора, написала в своем определении экономколлегия. Кроме того, она подчеркнула, что договор аренды участка не предусматривает автоматического прекращения отношений после завершения строительства нежилого здания. Раз в случае деления земли появляются новые участки, то владелец здания вправе заключить и новый договор аренды на них, уточнил ВС.

В итоге тройка судей в составе Елены Золотовой, Алексея Маненкова и председательствующей Ирины Грачевой все акты нижестоящих инстанций отменила, а дело направила на новое рассмотрение в АC Московской области, которому предписала проверить размер долга по аренде.