Копии договора купли-продажи вкупе с доказательством его оплаты и свидетельскими показаниями достаточно для признания права собственности на АЗС – так решили суды в споре с участием скандально известного застройщика НПО "Мостовик". При этом отсутствие регистрации перехода права такому способу защиты не мешает, сочли суды. Заняться вопросом решила экономколлегия ВС.

ООО «Научно-производственное объединение «Мостовик» (далее – объединение) еще несколько лет назад было крупнейшим российским застройщиком. Компания строила объекты для саммита АТЭС-2012 во Владивостоке и Олимпиады-2014 в Сочи. Однако в июле 2014 года началось ее банкротство (№ А46-4042/2014), а генерального директора Олега Шишова обвинили в пособничестве растрате 1 млрд руб. при строительстве Приморского океанариума.

История закончилась печально. В июне 2015-го объединение признали банкротом, а Шишова приговорили к трем годам колонии. А совсем недавно в споре с участием застройщика разбиралась и экономическая коллегия Верховного суда. Касался он автозаправочной станции в Омской области, которую с марта 2013 года арендовало у объединения ООО «АЗС-Мостовик».

2 февраля 2015 года генеральный директор НПО «Мостовик» Давид Кузнецов с согласия временного управляющего подписал с обществом «АЗС-Мостовик» договор купли-продажи автозаправки. Последнее заплатило за это по приходно-кассовому ордеру 13,5 млн руб. А объединение в свою очередь обязалось обратиться в Росреестр за госрегистрацией перехода права собственности на спорную недвижимость, оставив при этом все три экземпляра подписанного договора у себя.

Но обязательства исполнены не были. Заявление в регистрирующий орган НПО не передало, а когда «АЗС-Мостовик» попросил направить ему экземпляр договора – объединение сообщило, что он утрачен. Временному управляющему он также не направлялся. Буквально через несколько дней после этого полномочия гендиректора Кузнецова были прекращены, а в отношении НПО введено внешнее управление.

Тупик регистрации

Тогда «АЗС-Мостовик», заручившись лишь копией договора, отправилось добиваться своего в суд. Изначально компания хотела взыскать с объединения 13,5 млн руб. неосновательного обогащения, но затем изменила предмет иска – попросила признать за ней право собственности на автозаправку (№ А46-2854/2015).

Суд первой инстанции требования «АЗС-Мостовик» полностью удовлетворил. Несмотря на отсутствие подлинника договора, факт заключения сделки подтвержден совокупностью иных доказательств. Таковыми, указывал суд, являются ксерокопия подписанного договора, квитанция об оплате 13,5 млн руб., а также свидетельские показания заместителя гендиректора объединения Юрия Грачева. Он присутствовал при заключении сделки и подтвердил факт получения объединением 13,5 млн руб.

С такой логикой не согласилась апелляционная инстанция. Собственником имущества является именно объединение, рассуждала коллегия, и его зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Таким образом, нарушенное право «АЗС-Мостовик» не подлежит защите путем подачи вещного иска, сделала вывод апелляция, отказав компании в удовлетворении ее требований.

Ситуацию повернул вспять суд округа, отменив постановление апелляции. Без подлинника договора «АЗС-Мостовик» не может обратиться за регистрацией права собственности, а значит, вывод суда первой инстанции о правильности выбранного компанией способа защиты нарушенного права (требование о признании права собственности на спорные объекты) – верный, подытожила кассация округа.

Другая возможность

Иная позиция оказалась у экономколлегии ВС (Ирина Грачева, Алексей Маненков и Галина Попова), которая согласилась с подходом апелляции.

Копия договора купли-продажи спорного имущества и квитанция о внесении в кассу объединения денежных средств сами по себе не свидетельствуют о возникновении права собственности,

– говорится в недавно опубликованном определении ВС.

Право собственности на спорные объекты зарегистрировано в ЕГРП за объединением, права на них за «АЗС-Мостовик» не регистрировались и не возникли в силу закона, а значит, апелляционный суд сделал обоснованные выводы о том, что право собственности на объекты у компании не возникло, подытожили судьи ВС. Нарушенное право не подлежало защите путем предъявления вещного иска, согласилась «тройка».

Отметили судьи ВС и то, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме, а ее несоблюдение влечет недействительность сделки. Ссылаться же в ее подтверждение на свидетельские показания нельзя. При этом, обратила внимание экономколлегия, поскольку объединение не отрицает получение 13,5 млн руб., то «АЗС-Мостовик» не лишен возможности заявить о взыскании этих денег в качестве неосновательного обогащения в рамках дела о банкротстве.

А возможна ли другая возможность?

ВС в этом споре высказался по давней проблеме, связанной с моментом возникновения прав в отношении недвижимости, подтвердив прежние подходы высших судебных инстанций, комментирует Роман Зайцев, партнер Dentons. В этом вопросе есть некоторое противоречие, признает юрист: «С одной стороны, договор в отношении недвижимости порождает права и обязанности с момента его подписания, однако, с другой стороны, права в отношении недвижимости не возникают до момента госрегистрации».

«По существу экономколлегия ВС приравняла отсутствие оригинала документа, утраченного по вине одной из сторон, к несоблюдению его письменной формы», – говорит Зайцев. На его взгляд, в ситуации, когда факт подписания договора и оплаты по нему подтверждается надлежащими средствами доказывания, уклонение продавца от возврата оригинала или ссылка на его утрату все же может быть расценено как уклонение от регистрации сделки с наделением стороны правом требовать ее в судебном порядке.

Взыскание же с продавца неосновательного обогащения, на что указала коллегия ВС, вряд ли способно обеспечить полное восстановление прав покупателя в такой ситуации, считает Зайцев. Согласен с ним и Сергей Коновалов, юрист практики разрешения споров "Некторов, Савельев и Партнеры". «Подход ВС может привести к тому, что кредитор, рассчитывающий получить оплаченный им по договору актив, может лишь попытаться возвратить денежные средства в качестве неосновательного обогащения в рамках дела о банкротстве, что существенно снижает перспективы получения исполнения», – поясняет он.

«Из содержания судебных актов видно, что продавец недобросовестно удерживал, а потом и вообще похитил или уничтожил три оригинала договора», – рассуждает Юлий Тай, управляющий партнер адвокатского бюро "Бартолиус". По его мнению, решение ВС может дать неправильный сигнал предпринимателям. «И это при том, что у нас и так с договорной дисциплиной дела обстоят крайне плохо», – заключает он.